商品房价格评估通常采用市场比较法、收益法和成本法三种方法，其中市场比较法是最常用的方法。下面分别介绍这三种方法的基本原理和具体操作过程：

　　市场比较法

　　市场比较法是根据已有的市场交易记录，找到与待评估房产最为相似的交易案例，然后通过比较相似房产的交易价格、面积、楼层、朝向、装修等因素，推算出待评估房产的市场价格。具体操作流程如下：

　　收集已有房产交易记录，尤其是附近同类型房产的交易记录;

　　挑选与待评估房产最为相似的交易案例，确定比较房产的基本特征;

　　根据比较房产的交易价格、面积、楼层、朝向、装修等因素，推算出待评估房产的市场价格。

　　收益法

　　收益法主要是根据待评估房产的收益情况，通过现值折现计算方法，推算出其当前的市场价格。具体操作流程如下：

　　根据房产租赁、出售等情况，计算出其未来的收益现金流;

　　采用现值折现计算方法，将未来的收益现金流折算为当前市场价值。

　　成本法

　　成本法是根据待评估房产的建筑物和土地的成本、折旧、维护等费用，推算出其当前的市场价格。具体操作流程如下：

　　根据建筑面积、使用寿命、建造成本等因素，计算出房产建筑物的折旧费用;

　　根据土地的面积、性质、位置等因素，计算出土地的市场价值;

　　将房产建筑物的折旧费用和土地的市场价值相加，即可得到待评估房产的市场价格。

　　需要注意的是，以上三种方法均有其适用范围和限制条件，评估人员在进行房产价格评估时，应根据实际情况和具体要求，选择合适的方法进行评估，并考虑各种因素的综合影响，提高评估结果的准确性和可靠性。